案例:香港九龙站和深圳前海时代

2018-08-01 05:03

  近年来,国内不少地铁公司都希望通过轨道交通综合开发获取一定的利润,来弥补轨道交通运营亏损,甚至一定程度上弥补建设资金。从国内轨道交通TOD开发的情况看,整体还处于探索发展阶段,随着大城市可利用土地资源的日渐稀缺,轨道交通TOD开发将成为必然。在轨道交通TOD开发方面,除了香港经验较丰富外,深圳则走在国内城市的前列,其对开发模式和工作机制的探索值得借鉴。此外,上海、北京、杭州等城市也在轨道交通TOD开发方面积累了一定的经验。下面就这几个城市的主要案例进行分析。

  九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙站上盖,由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合。项目占地13.54公顷,总建筑面积约109万平方米。

  项目集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体。项目地上为住宅和商业办公,地面环形区域为休息、观光、娱乐、绿化区域,地下两层中底层为地铁站,站点上为公交、巴士出租车转乘站点,以及餐饮购物场所。整个项目发展计划分为七个发展项目组合。项目由香港政府通过港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展,九龙站的设计是1992年由港铁公司任命英国建筑师泰瑞·法瑞尔及合伙人领导的联合工作组进行。

  九龙站项目由甲级商厦环球贸易广场、全香港最高综合式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、逾10万㎡大型时尚购物商场圆方等物业共同组成。

  香港最高的纯住宅,2栋约270米双子塔,包括住宅、服务式出租住宅(港景汇) 豪华六星级酒店(W酒店)

  从规划和开发时序来看,项目于2000年开始建设,到2010年全面落成。主要采取的是初期开发住宅、中期开发中高档写字楼、后期开发商业和最高端写字楼的策略。具体来看,项目分为七期进行开发:第一期为漾日居(住宅)、第二期为擎天半岛(住宅)、第三期为凯旋门(住宅)、第四期为君临天下(住宅)、第五期为圆方广场(商业)、第六期为天玺(住宅及酒店)、第七期为环球贸易广场(写字楼、酒店)。

  规划布局:以港铁开发的车站综合体为区域核心,综合体采用三维的立体化城市设计,各类建筑建在交通枢纽核心之上,分类布局,共享同一个基座;

  交通设计:住宅、写字楼、酒店、社区服务设施等由同楼层的商业购物街、公共空间、平台公园、广场、汽车站以及人行步道系统连为一体;

  开发主体:项目由多家品牌开发商合力开发,且发展商之间特点突出,分工明确;

  发展策略:前期以高端住宅驱动,随着片区逐渐成熟,高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级。

  前海车辆段位于前海深港现代服务业创新合作示范区,发展空间巨大。项目所在的前海开发区享有计划单列市的行政定位,作为“特区中的特区”,独享政策优惠,前海将是未来中国经济新增长极、比肩全球的国际金融湾区,代表最先进的商务、生活范式。

  本项目占地500亩,总建面近120万㎡,计容建面80万㎡,项目另配建保障性住房约60万㎡。项目周边集聚多种交通设施,出行便利。前海地区地处粤港澳1小时生活圈的核心,“海、陆、空、铁”各种交通资源云集。未来,厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸,广深沿江高速路、南坪快速路、海滨大道等高块公路穿过该区域。项目紧邻惠莞深城际线、深港机场连接线号线、前海枢纽等交通设施,与整个珠三角紧密联系在一起。规划中的深港机场铁路,拟穿过海底,未来前海可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场、半小时内抵达香港中环。

  项目整体定位为前海中央生态综合体旗舰,是未来前海乃至深圳关内占地最大的综合体项目。其中住宅包括高层公寓、中央低密公馆,注重带来健康、便捷、自在社区生活新体验;办公产品定位为超甲级写字楼,兼具科技与生态特色;商务公寓集商业、商务、生活各功能于一体,主要满足周边商务人士日常需求;而城市精品–TOWER H将打造为地标性建筑,集聚精品酒店、服务室公寓、精品住宅、艺术廊等各大高端业态,满足区域高端商务需求;项目商业整体以体现深圳印象为亮点,集文化、休闲、餐饮、购物于一体。本项目住宅是前海稀缺住宅产品:前海办公住宅比超过8:1;前海规划办公体量1600万㎡,而住宅总量仅190万㎡;本案住宅体量占前海1/5,占桂湾片区1/2。

  从项目整体预计的开发时序看,先期启动10号地住宅项目,快速回收现金;二期开发6、8、9号地物业(写字楼、商业、住宅),价值持续提升,树立项目品牌;三期开发4、5、7号地块酒店、商业、办公、住宅等物业,实现项目持续稳定的经营。2014年11月22日,前海时代首次开盘推1-5号楼806套房源,产品涵盖49-132平1-3房户型,两房占据比例最高。单价在3.9-4.5万元/㎡之间,均价4.2万元/㎡。作为前海深港合作区第一个入市住宅楼盘,开盘当日吸引了2000多购房者到场选房,所推售房源全部售罄,认购金额超过20亿元。

  规划设计:在不同标高的平台整合方面,前海时代创新性的打造了西北向步行活力轴线,立体联系不同标高平台,增强行走的趣味性,巧妙地解决上盖类项目必须面临的问题;

  园林布局:在平台和地面布局中央公园、体育公园、商务公园、泳池公园,外加垂直绿化和屋顶花园,很好的解决不同高差平台之间的绿化问题;

  地块整合:为解决体量庞大的项目布局易散乱的问题,该项目在地标性建筑之间架设空中连桥,增强地块之间的联系;

  商业连接:商业设施不仅注重通过廊桥与地铁等外部交通点紧密对接,而且与周边商业通过连接通道打通,实现地下地上联通,进一步集聚人流,互惠互利。